O financiamento imobiliário precisa de entrada?

Sim, o financiamento imobiliário precisa de entrada na grande maioria dos casos. Os bancos financiam apenas uma parte do valor do imóvel, chamada de cota de financiamento. A parte que sobra é a entrada, paga pelo comprador com recursos próprios, com o saldo do FGTS ou com os dois.

Por que o financiamento imobiliário precisa de entrada

A entrada reduz o risco do banco: o imóvel fica alienado como garantia, e quanto maior a parte já paga pelo comprador, menor a chance de a dívida superar o valor do bem. Por isso cada linha de crédito tem um percentual máximo financiável. Segundo a Caixa, a cota de financiamento é de até 90%, variando conforme a modalidade, a origem dos recursos (FGTS ou poupança) e o sistema de amortização, SAC ou Price. Ou seja, mesmo no melhor cenário ali, a entrada fica a partir de 10% do valor do imóvel.

Dá para usar o FGTS na entrada?

Sim. O art. 20, inciso VII, da Lei 8.036/1990 permite usar o FGTS para pagar total ou parcialmente o preço da moradia própria, desde que o trabalhador tenha no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando empresas diferentes, e que a operação seja financiável nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). As principais condições são:

• imóvel residencial urbano, destinado à moradia do comprador;
• valor do imóvel de até R$ 2,25 milhões, teto do SFH;
• não ter outro imóvel residencial no município onde mora ou trabalha;
• não ter outro financiamento ativo no SFH.

Financiamento imobiliário no Itaú pode usar FGTS?

Pode. O FGTS não é exclusivo da Caixa: bancos privados que operam o SFH, como o Itaú, aceitam o saldo na entrada, seguindo as mesmas regras do fundo. O Itaú informa em seu site que o FGTS pode compor a entrada para imóveis residenciais urbanos avaliados em até R$ 2,25 milhões.

Existe financiamento sem entrada?

É raro. Em programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida, o subsídio pode cobrir parte do valor e reduzir muito o que o comprador precisa desembolsar, mas isso depende da faixa de renda e das regras do programa. Fora desses casos, financiar 100% do imóvel não é a regra no crédito imobiliário.

Além da entrada: custos que você precisa ter

• ITBI, imposto municipal de transmissão, com alíquota definida por cada cidade;
• registro do contrato no cartório de imóveis;
• avaliação do imóvel e tarifas do banco, quando cobradas;
• mudança, pequenas reformas e móveis.

Passo a passo para planejar a entrada

1. Defina o preço máximo do imóvel que cabe na sua renda.
2. Consulte a cota de financiamento da linha que você pretende usar.
3. Calcule a entrada: valor do imóvel × (1 − cota).
4. Confira o saldo do FGTS e se você cumpre as regras para usá-lo.
5. Some os custos de ITBI e cartório.
6. Simule a parcela no simulador de financiamento imobiliário.