Vale a pena amortizar o financiamento imobiliário?

Para a maioria das famílias, o financiamento imobiliário vale a pena amortizar: cada real pago antes do prazo deixa de render juros para o banco. Mas a decisão depende de três pontos: se você já tem reserva de emergência, se tem dívidas mais caras e quanto o dinheiro renderia aplicado.

Financiamento imobiliário vale a pena amortizar?

Amortizar é pagar uma parte extra do saldo devedor, além da parcela do mês. Os juros do financiamento incidem sobre o saldo, então ao reduzir o saldo você reduz todos os juros futuros. O Código de Defesa do Consumidor assegura a liquidação antecipada do débito, total ou parcial, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos (art. 52, §2º). E a Resolução CMN 3.516/2007 proíbe bancos de cobrarem tarifa pela liquidação antecipada em contratos com pessoas físicas e micro e pequenas empresas.

Amortizar prazo ou parcela?

Ao amortizar, o banco pergunta se você quer reduzir o prazo ou o valor da parcela.

• Reduzir o prazo: a parcela fica parecida e o contrato termina antes. Como você deixa de pagar vários meses de juros, a economia total é maior.
• Reduzir a parcela: o prazo continua o mesmo e a parcela cai. A economia de juros é menor, mas o orçamento mensal fica mais folgado.

Em termos puramente financeiros, reduzir o prazo ganha. Reduzir a parcela faz sentido quando a prestação está pesada ou quando você quer diminuir o risco de não conseguir pagar se a renda cair. Simule as duas opções na calculadora de amortização de financiamento.

Amortizar ou investir o dinheiro?

A comparação justa é entre o custo do financiamento e o rendimento líquido de um investimento seguro. Com o CDI em 13,65% ao ano, uma aplicação que rende 100% do CDI e paga 15% de IR (prazo acima de 720 dias) rende cerca de 11,60% ao ano líquidos. A taxa média do financiamento imobiliário está em 11,39% ao ano, e na Caixa em 10,26% ao ano mais TR.

Os números ficam próximos, mas dois fatores pesam a favor da amortização: o custo efetivo do financiamento inclui TR e seguros, que somam ao custo, e a economia de juros é garantida, enquanto o rendimento da aplicação muda com a Selic. Já aplicações isentas de IR ou com taxa acima do CDI podem render mais que o financiamento. Por isso vale comparar o CET do seu contrato com o que você conseguiria aplicando.

Quando não vale a pena amortizar

• Quando você ainda não tem reserva de emergência: dinheiro amortizado não volta para a sua mão.
• Quando há dívidas mais caras, como cartão de crédito, cheque especial ou empréstimo pessoal; quite essas primeiro.
• Quando o contrato tem taxa muito baixa e você tem uma aplicação segura que rende líquido claramente mais.

Usar o FGTS para amortizar

Em financiamentos do SFH, a Lei 8.036/1990 permite usar o FGTS de duas formas:

1. Amortização ou liquidação do saldo devedor (art. 20, VI), com intervalo mínimo de dois anos entre cada uso;
2. Pagamento de parte das prestações (art. 20, V), abatendo até 80% do valor de cada prestação por no mínimo 12 meses, para quem tem pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS.

Passo a passo para amortizar

1. Separe primeiro a reserva de emergência.
2. Peça o saldo devedor e o boleto de amortização no app ou na agência.
3. Escolha reduzir prazo ou parcela.
4. Pague e guarde o comprovante.
5. Confira no extrato do contrato o novo saldo e o novo cronograma.