O financiamento imobiliário pode comprometer quanto da renda?

Quem vai comprar um imóvel quer saber, antes de tudo: o financiamento imobiliário pode comprometer quanto da renda? A resposta curta é que não existe um número único em lei para os contratos atuais: cada banco faz sua análise de crédito. Mas há uma referência que o mercado usa há décadas, a de que a parcela não passe de 30% da renda bruta.

Financiamento imobiliário pode comprometer quanto da renda: de onde vem o limite de 30%

A Lei 8.692/1993 fixou em 30% o comprometimento máximo de renda nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação regidos pelo Plano de Equivalência Salarial (PES) e pelo Plano de Comprometimento da Renda (PCR). O percentual é a relação entre o encargo mensal e a renda bruta do mutuário.

Os financiamentos de hoje, em geral pelo sistema SAC ou Price, não seguem esses planos antigos. Mesmo assim, o teto de 30% continua sendo a principal referência de mercado. Cada instituição pode adotar um percentual próprio, inclusive menor, conforme a linha de crédito, o tipo de taxa (prefixada, TR, IPCA, poupança) e o perfil do cliente.

Como o banco calcula a parcela que cabe na renda

1. Soma a renda bruta comprovada de quem vai assinar o contrato.
2. Aceita, se o comprador quiser, a composição de renda com outra pessoa, como cônjuge ou parente, que passa a ser coobrigada.
3. Simula a primeira parcela, que no SAC é a mais alta, já com seguros obrigatórios e tarifas.
4. Verifica se essa parcela fica dentro do percentual aceito e se há outras dívidas que reduzem a capacidade de pagamento.
5. Define o valor máximo financiável e o prazo, que também depende da idade dos compradores.

Você pode testar diferentes valores, taxas e prazos no simulador de financiamento imobiliário.

SAC ou Price muda quanto dá para financiar

No SAC, a amortização é constante e os juros caem a cada mês, por isso a parcela começa alta e diminui. No Price, a parcela é fixa. Para a mesma renda, o Price permite financiar mais, porque a primeira parcela é menor; em compensação, o total de juros pago ao longo do contrato é maior. O banco costuma analisar a renda pela primeira parcela.

Financiamento imobiliário: o que precisa

• Comprovação de renda: holerites, declaração de Imposto de Renda, extratos ou pró-labore, conforme o tipo de trabalho.
• Documentos pessoais e certidões dos compradores e do vendedor.
• Entrada: o banco financia só parte do valor do imóvel; na Caixa, a cota chega a até 90%, conforme modalidade, origem do recurso e sistema de amortização.
• Avaliação do imóvel feita pelo banco e documentação do imóvel regular.
• Análise de crédito: histórico de pagamentos e outras dívidas em aberto.
• FGTS (opcional): para usar, é preciso ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, não ter imóvel residencial no município onde mora ou trabalha e o imóvel valer até R$ 2,25 milhões.

Como aumentar o valor aprovado

• Compor renda com outra pessoa.
• Dar uma entrada maior, inclusive com FGTS, para reduzir o valor financiado.
• Escolher prazo mais longo, sabendo que isso aumenta o total de juros.
• Quitar dívidas menores antes de pedir o crédito, para liberar margem na análise.
• Comparar o Custo Efetivo Total (CET) entre bancos, não só a taxa de juros.