O aluguel pode aumentar todo ano?

O aluguel pode aumentar todo ano, desde que o contrato preveja o reajuste e que ele aconteça no máximo uma vez a cada 12 meses. Essa é a regra para locações de imóveis urbanos, residenciais ou comerciais, regidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) em conjunto com a Lei 10.192/2001, que trata da periodicidade dos reajustes de contratos no Brasil.

Aluguel pode aumentar todo ano: o que diz a lei

O art. 17 da Lei do Inquilinato diz que o valor do aluguel é de livre convenção entre as partes. Ou seja, no momento de assinar o contrato, locador e inquilino combinam o valor que quiserem. O mesmo artigo proíbe duas coisas: fixar o aluguel em moeda estrangeira e vincular o reajuste à variação cambial ou ao salário mínimo.

Depois de assinado, o valor só muda de três formas:

• Reajuste anual pelo índice do contrato (IGP-M, IPCA, IPC ou outro índice de preços combinado);
• Acordo entre as partes, que podem fixar um novo valor ou mudar a cláusula de reajuste a qualquer momento (art. 18);
• Ação revisional, que locador ou inquilino podem propor depois de três anos de contrato, ou do último acordo, para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19).

Pode ter reajuste de aluguel antes de um ano?

Não. A Lei 10.192/2001 só admite correção por índice de preços em contratos com prazo de um ano ou mais e declara nula de pleno direito qualquer cláusula que preveja reajuste com periodicidade inferior a um ano. Também são nulos mecanismos que produzam o mesmo efeito, como cobrar uma "taxa extra" mensal que na prática funcione como aumento antecipado.

Por isso, se o contrato começou em março, o reajuste só pode ser aplicado a partir do mês de março do ano seguinte. Se houve um acordo de revisão do valor no meio do contrato, o próximo reajuste anual passa a contar da data dessa revisão.

Aluguel: quanto pode aumentar por ano?

A lei não fixa um percentual máximo em reais. O limite é o próprio índice escolhido no contrato: o aumento anual deve corresponder à variação acumulada desse índice nos 12 meses anteriores. Se o contrato diz IPCA e o IPCA acumulado foi de 4,44%, o locador não pode aplicar 10% por conta própria.

A conta é simples: novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada do índice em 12 meses). Você pode fazer essa conta na calculadora de reajuste de aluguel.

E quando o aumento passa do índice?

Um aumento acima do índice só é válido se o inquilino concordar. Sem acordo, o locador precisa esperar três anos de contrato e entrar com ação revisional. Na revisional, o juiz pode fixar um aluguel provisório: se o pedido for do locador, ele não pode passar de 80% do valor pedido (art. 68 da Lei 8.245/1991).

Quando o contrato acaba

Ao fim do prazo, as partes podem assinar um contrato novo com outro valor, já que o aluguel volta a ser de livre negociação. Isso não é reajuste: é uma nova contratação. Se o contrato continuar por prazo indeterminado, as regras de retomada do imóvel da Lei do Inquilinato passam a valer, e um aumento fora do índice continua dependendo de acordo.

Passo a passo para conferir o reajuste

1. Procure no contrato a cláusula de reajuste: qual índice e qual o mês de aniversário.
2. Confira se já se passaram 12 meses desde o início do contrato ou do último reajuste.
3. Pegue a variação acumulada do índice nos 12 meses anteriores ao aniversário, divulgada pelo órgão responsável (IBGE para o IPCA, FGV para o IGP-M).
4. Multiplique o aluguel atual por (1 + variação) e compare com o valor cobrado.
5. Se a cobrança vier acima do índice ou antes de 12 meses, peça a correção por escrito ao locador ou à imobiliária.

Exceções e cuidados

• Contrato sem cláusula de reajuste: não existe reajuste automático. O valor só muda por acordo ou por revisional depois de três anos.
• Índice negativo: se o índice acumulado for negativo, o efeito depende do que o contrato prevê; vale ler a cláusula com atenção.
• Troca de índice: mudar de IGP-M para IPCA, por exemplo, exige acordo das duas partes (art. 18).