O reajuste do aluguel pode ser cobrado retroativo?

O reajuste de aluguel pode ser cobrado retroativo em algumas situações, mas não em todas. Se o contrato prevê reajuste anual e o locador simplesmente esqueceu de aplicar por alguns meses, em regra ele pode cobrar a diferença. Se ficou muito tempo sem cobrar, criando no inquilino a expectativa de que o aumento não viria, a Justiça pode negar o retroativo.

Reajuste de aluguel pode ser cobrado retroativo? A regra geral

O reajuste previsto no contrato é um direito do locador desde a data de aniversário. Se não foi aplicado, o inquilino pagou a menos e, a princípio, deve a diferença. Dois limites, porém, se aplicam:

• Prescrição de 3 anos: o Código Civil (art. 206, §3º, I) fixa em três anos o prazo para cobrar aluguéis de imóveis urbanos ou rústicos. Diferenças mais antigas que isso não podem mais ser exigidas.
• Boa-fé e supressio: mesmo dentro dos três anos, a demora longa e injustificada pode fazer o locador perder o direito de cobrar o passado.

O que decidiu o STJ sobre reajuste retroativo

No Recurso Especial 1.803.278/PR, julgado em 2019 pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, o locador ficou anos sem aplicar o reajuste previsto em contrato e depois tentou cobrar tudo de uma vez. O STJ aplicou a chamada supressio: a inércia prolongada gerou no inquilino a expectativa legítima de que o reajuste não seria cobrado, então as diferenças passadas foram afastadas.

Ao mesmo tempo, o tribunal entendeu que essa inércia não congela o aluguel para sempre. O valor pôde ser atualizado a partir da notificação extrajudicial enviada ao inquilino. Ou seja: o passado ficou perdido, mas o futuro não.

Pode fazer reajuste de aluguel de anos anteriores?

Aqui é preciso separar duas coisas:

1. Cobrar as diferenças já vencidas: possível dentro de três anos, desde que a demora não configure supressio. Quanto mais tempo o locador passou sem cobrar, maior o risco de perder esse direito.
2. Atualizar o valor daqui para frente: no caso julgado pelo STJ, o locador pôde atualizar o aluguel a partir da notificação. O reajuste anual também não pode ser aplicado em intervalo menor que 12 meses (Lei 10.192/2001).

Como o inquilino deve agir

• Peça ao locador o cálculo detalhado: índice usado, mês de aniversário e meses cobrados.
• Confira a conta na calculadora de reajuste de aluguel.
• Verifique se há diferenças com mais de três anos: essas estão prescritas.
• Se a cobrança vier depois de anos de silêncio, guarde recibos e mensagens que mostrem que o locador nunca cobrou.
• Proponha parcelar as diferenças, se forem devidas; o acordo é permitido pelo art. 18 da Lei do Inquilinato.

Como o locador deve agir

• Aplique o reajuste no mês de aniversário e comunique por escrito.
• Se esqueceu, envie notificação o quanto antes, com o cálculo das diferenças.
• Evite acumular anos sem reajuste: além do risco de supressio, um salto grande de uma vez costuma gerar conflito e desocupação.

E se o contrato não prevê reajuste?

Sem cláusula de reajuste não há retroativo a cobrar, porque não existia direito ao aumento. O valor só muda por acordo entre as partes (art. 18 da Lei 8.245/1991) ou por ação revisional, que pode ser proposta depois de três anos de contrato (art. 19).