ITBI e escritura: o que é, alíquotas por cidade e custos da compra do imóvel

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto municipal pago por quem compra um imóvel. Ele incide na transferência “inter vivos” e onerosa, como compra e venda, permuta e dação em pagamento, e está previsto no art. 156, II, da Constituição. Cada cidade define a própria alíquota, que nas capitais costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel. Somado à escritura e ao registro, o ITBI forma o principal custo extra da compra.

ITBI: o que é e quem paga

• Quem paga: o comprador, salvo acordo diferente no contrato. O Código Civil (art. 490) põe as despesas de escritura e registro a cargo do comprador.
• Quando pagar: na prática, o cartório exige a guia do ITBI paga para lavrar a escritura ou registrar o contrato de financiamento.
• Não confunda: herança e doação não pagam ITBI. Elas pagam o ITCMD, que é estadual.

ITBI: alíquota em São Paulo, Rio, BH, Curitiba e DF

Em outras cidades, como João Pessoa, a alíquota e as reduções estão no código tributário municipal. Confira no site da secretaria de finanças local antes de fechar o negócio.

Base de cálculo do ITBI: valor da compra ou valor venal?

O Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema 1113 (julgado em 24/02/2022), que:

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado e não está vinculada à base do IPTU, que nem pode servir de piso;
• o valor declarado pelo comprador presume-se correto, e o município só pode questioná-lo por processo administrativo próprio;
• o município não pode arbitrar antes a base de cálculo usando um “valor de referência” fixado por ele mesmo.

Algumas prefeituras ainda calculam o imposto pelo maior valor entre a transação e uma referência própria, como o VVR de São Paulo. Se a guia vier acima do preço real, o comprador pode pedir revisão administrativa ou ir à Justiça com base nessa tese.

Exemplo: quanto custa o ITBI e a escritura

Imóvel de R$ 500.000 comprado à vista em São Paulo, Rio ou BH, com alíquota de 3%: ITBI de R$ 15.000. Em Curitiba, a 2,7%: R$ 13.500. No DF, imóvel usado a 2%: R$ 10.000.

Somam-se ao ITBI:

• Escritura pública (tabelionato de notas): obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos, ou seja, R$ 48.630,00 em 2026 (Código Civil, art. 108). Os emolumentos seguem tabela estadual por faixa de valor.
• Registro (Registro de Imóveis): é o ato que transfere a propriedade (art. 1.245). Também tem tabela estadual.
• Certidões do imóvel e do vendedor.

No financiamento, o contrato do banco pode substituir a escritura (Lei 9.514/1997, art. 38), e na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH os emolumentos têm desconto de 50% (Lei 6.015/1973, art. 290). Inclua esses custos na conta da calculadora alugar ou comprar imóvel.

Passo a passo: ITBI e escritura

1. Reúna a matrícula atualizada, o IPTU do imóvel e os documentos das partes.
2. Faça a declaração do ITBI no site da prefeitura (em BH e no DF a declaração é online) e emita a guia.
3. Pague a guia e guarde o comprovante.
4. Assine a escritura no tabelionato de notas, ou o contrato do banco, no caso de financiamento.
5. Leve a escritura ou o contrato ao Registro de Imóveis e pague o registro.
6. Retire a matrícula com o seu nome: só então o imóvel é seu.

ITBI: dúvidas por cidade

ITBI São Paulo: declaração e guia no site da Secretaria Municipal da Fazenda. A alíquota reduzida do SFH vale só para a parte financiada. ITBI Rio de Janeiro: simulação e pedido de guia no Carioca Digital, com 30 dias para impugnar o valor antes de pagar. ITBI DF: declaração (DEITBI) no portal da Receita do DF. ITBI Curitiba e BH: as reduções exigem financiamento ou requisitos de primeira moradia. Confira o enquadramento antes de pagar a guia cheia.

Para preparar a compra, veja o modelo de contrato de compra e venda, a lista de documentos para financiamento e o guia do IPTU 2026.