Contrato de compra e venda de imóvel: modelo simples e parcelado

O contrato de compra e venda de imóvel é o documento em que o vendedor se obriga a transferir o imóvel e o comprador, a pagar o preço (Código Civil, art. 481). Entre pessoas físicas, ele costuma ser feito como instrumento particular de promessa (ou compromisso) de compra e venda, assinado antes da escritura definitiva. O contrato particular, sozinho, não transfere a propriedade: o comprador só se torna dono com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245).

Contrato de compra e venda de imóvel: escritura e registro

• Escritura pública: é obrigatória para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). Com o mínimo de R$ 1.621,00 em 2026, o limite é de R$ 48.630,00. No financiamento com alienação fiduciária, o contrato do banco pode ser feito por instrumento particular com efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38).
• Registro: enquanto o título não é registrado na matrícula, o vendedor continua sendo considerado o dono (art. 1.245, § 1º).
• Promessa registrada: se a promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, for registrada na matrícula, o comprador ganha direito real à aquisição (art. 1.417). Com isso, pode exigir a escritura ou pedir ao juiz a adjudicação se o vendedor se recusar (art. 1.418).
• Despesas: salvo cláusula em contrário, escritura e registro ficam com o comprador (art. 490). O ITBI também é pago pelo comprador. Veja os custos em ITBI e escritura.

Modelo de contrato de compra e venda de imóvel simples (parcelado entre pessoas físicas)

Documentos e certidões antes de assinar

• matrícula atualizada do imóvel, com certidão de ônus reais (pedida no Registro de Imóveis);
• certidão negativa de débitos de IPTU e declaração de quitação do condomínio;
• certidões do vendedor: distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas, protestos e débitos trabalhistas;
• documentos pessoais do vendedor e do cônjuge, porque a venda de imóvel exige autorização do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, I);
• para imóvel rural: CCIR, ITR dos últimos anos e CAR (Cadastro Ambiental Rural).

Contrato de compra e venda de terreno e de imóvel rural

O mesmo modelo serve para terreno: descreva o lote, a quadra, o loteamento e as medidas que constam da matrícula. Para imóvel rural, inclua a área em hectares, a denominação da propriedade, o código do imóvel no CCIR e o número do CAR, além das benfeitorias. Contrato grátis de imóvel rural não dispensa a escritura quando o valor passar do limite do art. 108.

Contrato de compra e venda de imóvel sem escritura: quais os riscos

O “contrato de gaveta” é a compra feita só por contrato particular, sem escritura e sem registro. Ele vale entre comprador e vendedor, mas não torna o comprador dono perante terceiros. Os riscos mais comuns são:

• o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor;
• o vendedor pode vender de novo a outra pessoa que registre antes;
• em caso de morte do vendedor, a regularização passa pelo inventário dele.

Para reduzir o risco, registre a promessa na matrícula e marque a escritura assim que quitar o preço. Se o vendedor se recusar a assinar, a saída é a ação de adjudicação compulsória (art. 1.418). Se o comprador for financiar o saldo, veja os documentos para financiamento imobiliário. Para decidir entre comprar e continuar no aluguel, use a calculadora alugar ou comprar imóvel.