Distrato de contrato de aluguel: modelo e cálculo da multa proporcional

Distrato é o acordo em que as partes encerram, de comum acordo, um contrato que ainda estava valendo. O mais comum é o distrato de contrato de aluguel, quando inquilino e locador combinam a saída antes do prazo. A palavra correta é “distrato”; “destrato” é erro de grafia. Pelo Código Civil (art. 472), o distrato deve seguir a mesma forma exigida para o contrato: se o contrato foi feito por escrito, o distrato também deve ser escrito.

Distrato: significado e tipos

O distrato é diferente da rescisão unilateral, em que só uma parte decide encerrar o contrato e avisa a outra por notificação (Código Civil, art. 473). No distrato, as duas partes assinam e definem juntas as condições de saída.

Distrato de contrato de aluguel: multa proporcional

Durante o prazo do contrato, o locador não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa combinada, proporcional ao tempo que falta (Lei 8.245/1991, art. 4º). A conta é:

Multa devida = multa do contrato × (meses que faltam ÷ prazo total em meses)

Exemplo: contrato de 30 meses, multa de 3 aluguéis de R$ 2.000 (R$ 6.000), saída no 18º mês. Faltam 12 meses: R$ 6.000 × 12 ÷ 30 = R$ 2.400.

Situações sem multa:

• o contrato já terminou e a locação segue por prazo indeterminado: basta avisar com 30 dias de antecedência (art. 6º); sem o aviso, o locador pode cobrar um mês de aluguel;
• transferência pelo empregador para outra cidade, com aviso por escrito de 30 dias (art. 4º, parágrafo único);
• acordo no distrato dispensando a multa. Como é um acordo, as partes podem reduzir ou perdoar a multa.

Se houver aluguéis em atraso no momento da saída, atualize o valor com multa e juros na calculadora de juros de aluguel atrasado antes de fechar o acordo.

Modelo de distrato de contrato de aluguel

Distrato imobiliário: quanto a construtora pode reter

Na compra de imóvel na planta, a Lei 13.786/2018 incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964. No distrato ou na resolução por inadimplência do comprador, a incorporadora devolve o que foi pago, atualizado pelo índice do contrato, mas pode descontar:

• a comissão de corretagem, integralmente;
• uma multa (pena convencional) de até 25% da quantia paga, ou de até 50% quando o empreendimento está no regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º);
• se o comprador recebeu o imóvel, também impostos, condomínio e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

Distrato de contrato de compra e venda e distrato PJ

Entre particulares, o distrato de uma compra e venda precisa repetir a forma do contrato. Se a venda do imóvel foi por escritura pública, o desfazimento também precisa de escritura, e o registro deve ser ajustado na matrícula. Veja o modelo de contrato de compra e venda de imóvel. Em contratos PJ de prestação de serviço, o distrato deve registrar a data final, o pagamento dos serviços já prestados, a devolução de equipamentos e a quitação mútua. Saiba mais em contrato PJ.