Contrato de aluguel residencial: modelo simples e cláusulas

Aluguel, imóvel e contratos · Atualizado em 9 de outubro de 2026

Resposta rápida

Contrato de aluguel é o documento que define imóvel, prazo, valor, reajuste anual, garantia e deveres das partes, conforme a Lei 8.245/1991. Prazo de 30 meses ou mais permite a retomada ao fim do contrato sem justificativa. A lei admite só uma garantia, e a caução em dinheiro vai até três aluguéis.

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O contrato de aluguel (ou contrato de locação residencial) é o documento que fixa prazo, valor, reajuste, garantia e deveres de locador e inquilino. As regras vêm da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que vale para imóveis urbanos. Abaixo há um modelo simples de contrato de aluguel de casa ou apartamento, pronto para copiar no Word e salvar em PDF, seguido das cláusulas que mais geram dúvida.

Contrato de aluguel residencial: o que a lei exige

Prazo: é livre, mas faz diferença. Com prazo de 30 meses ou mais, o locador pode retomar o imóvel ao fim do contrato sem justificar (art. 46). Com menos de 30 meses, o contrato se prorroga e a retomada fica limitada às hipóteses do art. 47, como uso próprio ou mais de cinco anos de locação. Contrato de dez anos ou mais exige concordância do cônjuge (art. 3º).
Valor: é livre, mas não pode ser em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17).
Reajuste: no mínimo anual (Lei 10.192/2001, art. 2º), pelo índice escolhido no contrato, em geral IGP-M ou IPCA. Veja a tabela de reajuste de aluguel.
Garantia: só uma entre caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo (art. 37). Exigir duas é nulo e configura contravenção penal (art. 43, II). A caução em dinheiro tem limite de três aluguéis (art. 38, § 2º).
Pagamento antecipado: proibido, salvo locação sem garantia ou para temporada (arts. 20 e 42).
Saída antecipada: o inquilino pode devolver o imóvel pagando a multa proporcional ao tempo que falta (art. 4º).

Modelo de contrato de aluguel simples (casa ou apartamento)

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL

LOCADOR: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], CPF [CPF], RG [RG], residente em [ENDEREÇO].

LOCATÁRIO: [NOME COMPLETO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], CPF [CPF], RG [RG], residente em [ENDEREÇO].

As partes acima contratam a locação do imóvel descrito abaixo, que se regerá pela Lei 8.245/1991 e pelas cláusulas seguintes.

Cláusula 1ª – Objeto. Imóvel residencial situado na [ENDEREÇO COMPLETO], matrícula nº [Nº] do [CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS], destinado exclusivamente à moradia do LOCATÁRIO e de sua família.

Cláusula 2ª – Prazo. A locação vigorará por [30] meses, de [DATA DE INÍCIO] a [DATA DE TÉRMINO].

Cláusula 3ª – Aluguel. O aluguel mensal é de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), pago até o dia [DIA] de cada mês, por [PIX/TRANSFERÊNCIA] para [CHAVE OU CONTA DO LOCADOR], com entrega de recibo discriminado.

Cláusula 4ª – Reajuste. O aluguel será reajustado a cada 12 meses pela variação acumulada do [IPCA/IBGE ou IGP-M/FGV]. Se o índice acumulado for negativo, o aluguel será [MANTIDO / REDUZIDO NA MESMA PROPORÇÃO].

Cláusula 5ª – Encargos. Cabem ao LOCATÁRIO as contas de luz, água, gás, internet, as despesas ordinárias de condomínio e o IPTU [SE ASSIM AJUSTADO]. As despesas extraordinárias de condomínio cabem ao LOCADOR (art. 22, X).

Cláusula 6ª – Atraso. O atraso sujeita o LOCATÁRIO a multa de [10]% sobre o valor devido, juros de mora de [1% ao mês] e atualização monetária pelo índice da Cláusula 4ª.

Cláusula 7ª – Garantia. Em garantia, o LOCATÁRIO apresenta [CAUÇÃO DE R$ (ATÉ 3 ALUGUÉIS) / FIADOR (QUALIFICAÇÃO) / SEGURO-FIANÇA (APÓLICE Nº)], sendo vedada outra modalidade simultânea.

Cláusula 8ª – Vistoria. O imóvel é entregue conforme o laudo de vistoria anexo, assinado pelas partes, e deverá ser devolvido no mesmo estado, ressalvado o desgaste natural do uso.

Cláusula 9ª – Benfeitorias e reformas. Obras ou modificações dependem de autorização prévia e por escrito do LOCADOR. As benfeitorias necessárias serão indenizadas. As úteis só serão indenizadas se autorizadas, e as voluptuárias não serão indenizadas (arts. 35 e 36).

Cláusula 10ª – Devolução antecipada. Se o LOCATÁRIO devolver o imóvel antes do prazo, pagará multa de [3] aluguéis, proporcional ao período restante do contrato (art. 4º). Fica dispensado da multa em caso de transferência pelo empregador, com aviso por escrito de 30 dias.

Cláusula 11ª – Sublocação. É proibido sublocar, ceder ou emprestar o imóvel sem consentimento escrito do LOCADOR.

Cláusula 12ª – Venda do imóvel. Em caso de venda, o LOCATÁRIO terá direito de preferência nas mesmas condições oferecidas a terceiros (art. 27).

Cláusula 13ª – Foro. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE/UF].

E, por estarem de acordo, assinam em duas vias, com duas testemunhas.

[CIDADE], [DATA].

______________________ LOCADOR ______________________ LOCATÁRIO

Testemunha 1: [NOME, CPF] Testemunha 2: [NOME, CPF]

Fiador (se houver): [NOME, CPF] e cônjuge: [NOME, CPF]

Contrato de aluguel em PDF ou Word: como deixar válido

O contrato pode ser feito em Word, salvo em PDF e assinado à mão ou eletronicamente. O reconhecimento de firma é opcional. As duas testemunhas ajudam, porque o crédito de aluguel documentado já é título executivo (CPC, art. 784, VIII) e a cobrança pode ir direto à execução. Se o contrato tiver cláusula de vigência em caso de venda e for averbado na matrícula do imóvel, o comprador terá de respeitar o prazo (art. 8º). Sem isso, o comprador pode pedir a desocupação em 90 dias.

Contrato de locação: cuidados antes de assinar

Peça a matrícula atualizada para confirmar quem é o dono.
Faça a vistoria com fotos datadas e anexe ao contrato.
Se houver fiador casado, inclua a assinatura do cônjuge (Código Civil, art. 1.647, III).
Defina por escrito quem paga IPTU e condomínio.
Combine o índice de reajuste e simule o efeito na calculadora de reajuste de aluguel.

Contrato de aluguel simples: e quando o contrato acabar?

Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado. A partir daí, o locador pode pedir o imóvel com aviso de 30 dias, nos contratos de 30 meses ou mais (art. 46, §§ 1º e 2º). O inquilino pode sair a qualquer momento avisando com 30 dias de antecedência (art. 6º). Para formalizar a saída, use o distrato de contrato de aluguel e, para cobrar atrasos, a notificação extrajudicial.

Conteúdo informativo. O modelo atende a locações residenciais urbanas comuns. Locação comercial, por temporada ou de imóvel rural segue regras próprias.

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Perguntas frequentes

Contrato de aluguel simples precisa ser registrado em cartório?

Não para ter validade entre as partes. O registro ou a averbação na matrícula só é necessário para que a cláusula de vigência valha contra um eventual comprador do imóvel (art. 8º da Lei 8.245/1991). Reconhecer firma é opcional.

Qual o prazo ideal do contrato de aluguel residencial?

Muitos contratos usam 30 meses, porque esse prazo permite ao locador retomar o imóvel ao fim do contrato sem justificar o motivo (art. 46). Com menos de 30 meses, a locação se prorroga e a retomada fica limitada às hipóteses do art. 47.

O locador pode pedir fiador e caução juntos?

Não. O art. 37 da Lei do Inquilinato permite só uma modalidade de garantia por contrato, sob pena de nulidade. Exigir mais de uma é contravenção penal (art. 43, II).

Qual a multa por sair antes do fim do contrato de aluguel?

A prevista no contrato, cobrada proporcionalmente ao tempo que falta para o fim (art. 4º). Se não houver multa no contrato, o juiz fixa o valor. Quem é transferido pelo empregador fica isento se avisar por escrito com 30 dias.

Contrato de aluguel em PDF assinado digitalmente vale?

Sim. Não existe forma obrigatória para o contrato de locação, e a assinatura eletrônica, como a do gov.br, é válida. Guarde o arquivo original assinado e o laudo de vistoria.

Fontes oficiais consultadas

Conteúdo informativo, revisado em 9 de outubro de 2026 com base na legislação e em páginas oficiais. Não substitui a orientação de advogado, contador ou do órgão responsável para o seu caso.